17. Особенности использования методов доходного подхода в оценке машин и оборудования.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1):

III. Подходы к оценке: 13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

  1. Требования к проведению оценки: 21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Однако доход от производства продукции или от выполнения работ (услуг) создает не отдельная машина, а операционная бизнес-система, в состав которой входят машинный комплекс и недвижимое имущество.

Чистый операционный доход (ЧОД) за определенный период (год) для бизнес-системы рассчитывается по формуле:

Е = В – И, где В – выручка (валовой доход) бизнес-системы за год; И – годовые операционные (производственные) затраты (без амортизационных отчислений). Часть ЧОД относится к недвижимости. Интересующая нас часть ЧОД, относимая к машинному комплексу, определяется методом остатка:

Ем = Е – Езд = (В – И) – (Взд – Изд) = (В – Взд) – (И – Изд) = (В – Взд) – Им , где Им – годовые операционные затраты, связанные с функционированием машинного комплекса. Если же здание (помещение) не принадлежит собственнику бизнеса, а им арендуется, то в приведенной формуле доход от недвижимости Взд приобретает смысл реальных арендных платежей.

Для объектов мобильной (строительной, строительно-дорожной, сельскохозяйственной, транспортной и др.) техники ЧОД рассчитывается как чистый доход от сдачи этой техники в оперативную аренду (прокат) по формуле Ем = А – Им , где А – валовой арендный доход арендодателя за год;  Им – годовые операционные затраты, которые несет арендодатель согласно договору аренды (без амортизации).

Числовой ряд годовых ЧОД от машинного комплекса на протяжении нескольких, называют денежным потоком.

Доходный подход реализуется в следующих методах: чистых дисконтированных доходов, прямой капитализации и равноэффективного функционального аналога.

Метод чистых дисконтированных доходов: При применении этого метода возможны следующие варианты расчетов:

а) ЧОД от машинного комплекса может приниматься либо переменными по годам срока полезного использования, либо постоянным, на среднегодовом уровне;

б) стоимость комплекса к концу последнего года эксплуатации либо учитывается как утилизационная стоимость, либо вообще не учитывается как несущественная величина.